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法拍房还有机会捡漏吗?
2017-05-19 09:11:39 杭州网

       不限购不限贷 起价比市场价低很多

    定要问清楚上家户口迁出的问题。户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。因此,要在协议上特别约定,上家把户口迁出,否则合同无法履行,并由对方承担违约责任。

    孟铁:杭州六城区办理户口问题,需要多跑派出所,流程如下:1、先把自己户口迁进去;2、向派出所申请,以原户主不符合浙江省户籍管理制度为由(公安户籍管理要求人户一致、房户一致),要求迁出原户主户口;3、派出所会先安排户籍民警联系对方,要求对方主动迁出(通常不会配合);4、如原户主无其他可供落户的地址,派出所会进行公告,公告期满,将对方户口迁至社区。

    目前为止,这个流程只有杭州六城区可行。户口不能强迁,如果房户一致,派出所是不能动的,但如果出现人户、房户不一致的情况,原户主如在公安公告后仍不迁出,就违反了浙江省户籍管理的制度,不违法,但违规,公安部门有权处理。法拍房就属于这种情况。

    当然,这个办理过程时间会比较长,要有一年的心理预期,但原户口对新户主的影响不大,因为没有了不动产证,原户口也不能入学及办理其他公共事务。

      常见风险提示

    一、未腾空

    孟铁:有的法院有腾空保证金,有的实际占用人为执行申请人,这些都不是问题。最麻烦的是房子被案外人占用,且持有租赁合同。遇到这种情况,执行法院通常不会强制腾空。

    二、有违章建筑

    孟铁:一般也没什么问题,只要有法律文书就能办不动产证。但有的地方会要求先拆违,再办证。拆还是不拆,这是一个问题。

    三、要去核实是否有欠费

    孟铁:一般商品房买卖,中介在交房时,都会带领买卖双方核对欠费,物业费、水电费等,但法拍房没有这个环节,所有欠费需要买受人自己核实并承担。这些费用一般不多,但经常会碰到一些原户主有多年未交物业费,这个费用可能就会偏高。

     四、注意核实是否为凶宅

    孟铁:如果房子里发生过非自然死亡的事件,如自杀、凶杀,就属于房子的重大瑕疵。法院一般会在拍卖须知上标注重大瑕疵。

    方建江:《合同法》第五十四条中规定,因重大误解订立的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    凶宅属于重大瑕疵,必须披露,否则,属于重大误解,违背真实意思,当事人是可以撤销合同的。因此,若卖方明知道是凶宅,但刻意隐瞒的,应理解为对诚实信用原则的违反。

    不限购可贷款,起拍价低于市场价,种种有利因素使得司法拍卖房产(法拍房)越来越受到关注。

    法拍房成了购房者的新选择,那么,它具体如何操作?有无捡漏的可能?又蕴含着哪些风险?

    每日商报新问栏目第四期话题,讨论“法拍房的那些事儿”。昨天,在新问法拍房群里,长期关注并参与司法拍卖的资深创投人孟铁以及熟悉司法拍卖“前世今生”的律师方建江,倾情解答了网友提问。我们梳理了一些比较有代表性的问答以及注意事项、风险提示等,集结成以下的精华版。

    竞拍前要考虑的——

    Song问:竞拍法拍房之前要注意哪些问题?

    孟铁答:一是要仔细阅读竞拍须知,相当于读雷区介绍,可以充分了解房屋基本信息以及优劣情况;

    二是必须要实地看房,因为不少司法拍卖房涉及经济纠纷,往往面临各种情况。甚至被执行人也就是产权人会撕掉封条把屋内损坏,造成法院显示和实际不一样的情况,一定要看房。杭州现在法院大多有公司代为协助看房,登录这些公司网站,领取编号,就可以约定时间去看房,非常便利。当然司法拍卖房子都是公开具体地址的,可以自己看看小区环境、地段;

    三是出价一定要理性。如果你确定要拍一套房子,一定要去中介了解市场价格,然后根据你的实际情况,设立一个最高限价,切忌冲动下单。

    Linglizhou问:法拍房显示有抵押,会有什么影响?

    孟铁答:没有影响,凭法律文书过户。一般法拍房都会有银行抵押,有时候经常是两次抵押,那么过户时需要按流程一个一个走,解除抵押。

    陈丽问:司法拍卖的房产,和市场上的房产买卖程序一样吗?所交的税也一样吗?还有其他需要交的吗?

    孟铁答:法拍房和市场上的房产买卖流程不一样,但税费是一样的。法拍房的税费按照二手房交易计算,缴纳多少得看具体房屋的性质、年份,税费在3%-20%之间。其他需要关注的是,原房东拖欠的物业费、水电费等,都是由买受人承担的,这也是法拍房的成本之一。

    陈慧莉问:如果第一次拍卖没有成功,第二次起拍价是按前一次的最终拍卖价作为底价来拍的吗?

    孟铁答:不是。如果房产一拍流拍,二拍起拍价往往是一拍起拍价的八折,三拍起拍价是二拍起拍价的八折。如今,杭州的法拍房火热,很多房子在第一次拍卖时,就成交了。

    坚哥问:法拍房还有机会捡漏吗?

    孟铁答:互联网已经渗透到了杭州的方方面面,司法拍卖也不例外。在司法拍卖上企图捡漏,基本上已经是痴人说梦。现在的司法拍卖成交价不但远远超过起拍价,也基本超过了评估价,也就是说,从司法拍卖上买到的价格,基本上在市场上都可以买到。

    竞拍后要做什么——

    小飞侠问:法拍的首付需要几成?可以向银行贷款吗?贷款是正常房贷吗?

    孟铁答:法拍房没有首付概念,先交保证金,再按照拍卖结果,确定尾款,再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户。凭银行的证明,去法院领取收据。

    如果想向银行贷款,办理按揭,需要事先和公布的合作银行联系,确定首付。银行按揭贷款,一般是等额本金或等额本息。但不管是否按揭,都需要全款先向法院支付,然后才能拿到法律文书。

    法拍房办理按揭和普通房产办理按揭有较大区别,需要先全款付到法院,再过户到自己名下。贷款前,你需要拨打竞拍须知合作银行电话,事先咨询,也有拒贷的可能。

    Song问:贷款是根据评估价的比例吗?

    孟铁答:是按照银行的评估体系,不是法院的评估体系。

    shan问:房子里还有原户主的户口,要怎么解决?

    孟铁答:户口对购买法拍房没什么影响。按照杭州现行政策,房内有许多个户口也不影响你入户,如果觉得不妥,可以到属地派出所办理公告迁户,需要一定的时间。

    方建江答:户口问题,需要先核实清楚,是否净户,否则很麻烦,即便可以一房二户,也不干净。户口问题是行政部门处理,法院不管。一般是事先协议约定好,这个一定要跟法院核实清楚。

    宁静问:法拍房过户涉及的税费主要是由哪一方承担,和正常商品房交易一样吗?大约需要缴纳多少税费?

    孟铁答:法拍房过户过程中,买卖双方的税费都是由受让方一方承担的,所以在竞价时,需考虑这个成本。如果存在二次过户的情况,那么就需要缴纳增值税及个人所得税,可能会增加几十万的税费。和二手房交易相比,购买法拍房少了一笔中介佣金,对于购买者来说,减少了这笔成本。

    shasha问:如果竞拍到手后,房子未腾空,有老人、孩子或租赁者住在里面,该如何处置?

    孟铁答:有被执行人或其共同利益人在查封后还住在里面,可申请法院再次腾空,自己换门锁。如果涉及到老人和未成年人,也可申请法院再次执行。

    方建江答:1、原居住者应当搬出,但老人小孩就是不搬,法院强制执行也比较为难。实践中,如果得房方能把老人、小孩想办法安顿好,通知法院,法院才来强制执行。2、对租赁者,要看租赁行为是否发生在拍卖前,如果是,买卖不破租赁,租赁人仍有权利居住,直到租赁期结束(但这属于带租拍卖,法院拍卖标的物说明里会载明是否有租赁情况及租赁期)。因此,参与拍卖前要仔细看标的物情况介绍;如果租赁行为出现在拍卖之后,租赁人无权居住该房屋,应当搬离。

    常见问题

    一、司法拍卖房是否限购

    孟铁:司法拍卖房确实是不限购。不管是否是杭州户籍,也不管名下有几套房,在司法拍卖平台上买房都不限购。目前杭州是如此,外地城市如北京的政策有所不同。

    二、关于法拍房贷款的问题

    孟铁:法拍房基本上不限贷。要注意的是,司法拍卖的房产的按揭和市场上买房的按揭是不一样的。在司法拍卖上拍房则需要有全款准备,按照法院的拍卖须知缴纳保证金,拍卖成功后,再把尾款打到法院的专用账户,待房产过户到你名下后,银行才会办理按揭。如果个人资金很紧张,就不建议参与司法拍卖。

    另外,司法拍卖上尽管注明不限购,但在拍卖之前,务必先和在拍卖须知上列明的可提供按揭的银行咨询清楚。并不是只要司法拍卖的房子,银行就会无条件提供贷款。银行依然会审核你的贷款资质,如有征信不良、无法夫妻双方签字等问题,银行依然会拒贷。

    特别要注意的是,有的银行对二套房以上贷款有限制性要求,即使对司法拍卖也不会网开一面。所以,如果买法拍房要按揭贷款,一定要提前和银行沟通。

    三、关于法拍房过户的问题

    孟铁:司法拍卖房源的产权人往往因为各种原因不愿意配合,但这对过户没有影响。买受人可以手持法院开具的一系列法律文书,依法办理不动产登记,把房产过户到自己的名下。

    法院在竞拍须知上也会写上:成交后凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确定书》自行办理过户,无需被执行人配合。

    但要注意的是,如果原来的产权人没有办理房产证或不动产证,需要先办理原产权人名下的一系列证件,再把原产权人的证件变更成自己的名下。这不但会增加办证时间,还会大大增加税费,也就是二次过户的费用。一套一百万的房子,二次过户的费用会在10万左右。当然,如果只是原产权人持有证件缺失,只需要补办即可,不需要二次过户。

    

来源:每日商报    作者:记者 卢莎莎    编辑:钟一鸣    

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